Et av de rettsområdene som har fått mest medieomtale de siste årene er tomtefesteretten. Vi hører stadig vekk om avgjørelser fra Høyesterett om festetomt. Nå har også menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg sagt sitt.
Det er kanskje ikke så rart at det til tider har vært den reneste oppstandelse om tomtefesteretten, for det er svært mange av oss som berøres av denne jussen. Her følger vår lille artikkel om innløsning av festetomt som forhåpentligvis skaper et klarere bilde av hvor vi står hen per i dag.
Tomtefeste er en langsiktig leieavtale for en tomt. Leier (fester) betaler en årlig leie (festeavgift) til utleier (bortfester) av tomten.
Det avhenger nok litt av øyet som ser. Men at seieren er så stor som enkelte medier vil ha det til er nok en overdrivelse. I tomtefesteloven § 33 har vi en bestemmelse som gir leier av en tomt rett til å forlenge leieavtalen på samme vilkår som før.
En god del av disse leieavtalene opererer med svært lave leiebeløp. Dette reagerte en gruppe utleiere på. De tok saken helt til menneskerettighetsdomstolen og fikk der medhold i at regelen innebar et brudd på menneskerettighetene.
Problemet er at menneskerettighetsdomstolene ikke har gjort mer enn å konstatere dette bruddet. Altså er det foreløpig ingen som vet hvordan man skal gå frem ved forlenging av leiekontrakt. Denne usikkerheten må vi foreløpig leve med.
Advokattipset er å lese festekontrakten grundig om du skal kjøpe bolig. Ofte vil disse kontraktene ha en egen regulering av hvordan forlenging skal skje, og da går man klar av problemet.
Det kan være store penger som står på spill. La oss gjerne lese leieavtalen for deg, om du vurderer kjøpe bolig på festet tomt.
Og det er kanskje smart med tanke på den nevnte usikkerheten. Særlig om du vurderer å selge. Redselen for at det skal komme nye regler som gir en kraftig økning i leieavgift er klart nok prisdempende.
Hva koster det å løse inn tomten? Innløsningssummen er enten 25 ganger festeavgiften eller 40 prosent av markedsverdien på tomten. Noe annet kan imidlertid fremgå av leieavtalen, og da vil det som fremgår der gjelde. Vi leser som sagt leiekontrakten for deg.
Praktisk sett er det utleier som bestemmer hvilken innløsningsmåte han ønsker (den som gir ham størst gevinst). Dette gjelder imidlertid ikke for evigvarende leieavtaler (det finnes en god del av dem). Da gjelder 25-gangerregelen.
Innløsning av festetomt er et komplisert emne som vi ikke anbefaler at du begir deg ut på alene. Vi har stor erfaring med disse sakene, noe som gir deg trygghet for at du får det resultat du skal ha. Og hvorfor er dette så komplisert?
Blant annet fordi det løper strenge frister. Det fremgår av loven at innløsning kan kreves når det har gått 30 år av festetiden. Krav om innløsning må settes frem senest ett år før det har gått 30 år av festekontrakten.
Oversittes fristen må man vente to nye år før man kan kreve innløsning av feste til bolig igjen, og hele 10 år om kravet gjelder fritidshus. Videre må det tas stilling til kompliserte spørsmål som hva man må betale i innløsningssum og hva tomteverdien er.
Lurer du på om tiden for innløsning av din festetomt er kommet? Ta kontakt så hjelper vi deg med å ta avgjørelsen. Fagansvarlig for eiendom nås på tlf : 64 90 80 00.
Vi tilbyr en gratis og uforpliktende vurdering av din sak.
