Trenger du å snakke med en ekspert på eiendomsrett? Ta kontakt på telefon 988 19 844 så får du snakke direkte med vår fagansvarlig på fast eiendom – advokat Martin Weydahl. Samtalen er uforpliktende og gratis.

Dersom du har et spørsmål som du ønsker skriftlig svar på kan du sende din forespørsel på kontaktskjema under her. Vi garanterer raskt svar. Tjenesten er gratis.

Feil ved boligen?

Har du funnet feil ved boligen du har kjøpt? Da bør du være raskt ute med å reklamere overfor selger, ellers kan kravet gå tapt. I denne artikkelen vil vi gjennomgå de viktigste fristene og reglene som gjelder ved reklamasjon etter kjøp av fast eiendom.

Reklamasjonsfrist

Hovedregelen er at du må reklamere «innan rimeleg tid» etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. I rettspraksis har «rimeleg tid» blitt fortolket til å utgjøre ca. 2-3 måneder. For å være på den sikre siden bør du derfor reklamere til selger innen 2 måneder etter at mangelen ble oppdaget. Vi anbefaler imidlertid ikke å ta noen sjanser. Reklamer så raskt som mulig!

Hvordan reklamerer man?

Det er nok at du gir selger beskjed om at det det foreligger en mangel eller et avtalebrudd, og forklarer hva slags mangel eller avtalebrudd som gjøres gjeldende.

Her er det viktig å merke seg at loven krever at du gjør gjeldende at det foreligger en mangel eller et avtalebrudd for å avbryte reklamasjonsfristen. Det er altså ikke nok å opplyse selgeren om at det f.eks. lekker fra taket – du må også gi beskjed om at du mener dette er en mangel, for at reklamasjonsfristen skal være avbrutt.

Det er imidlertid ikke nødvendig å fremsette noe spesifisert krav i den første reklamasjonen til selger. Ofte vet man ikke hvor mye det vil koste å reparere en skade før fagfolk har undersøkt forholdene. Vi anbefaler at man reklamerer med en gang det oppdages en mangel, og at man får inn fagfolk til å foreta undersøkelser etterpå.

En reklamasjon kan fremsettes både muntlig og skriftlig. Vi anbefaler at det alltid reklameres skriftlig, slik at man har bevis for at det er reklamert.

Når starter reklamasjonsfristen?

Du må reklamere innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget eller burde ha blitt oppdaget. I de fleste tilfeller vil reklamasjonsfristen starte å løpe når man oppdager en feil eller skade i boligen. Dersom feilen burde blitt oppdaget på et tidligere tidspunkt vil imidlertid selgeren kunne hevde at det er reklamert for sent. Her er det viktig å merke seg at man som kjøper har en plikt til å gjennomgå boligen etter overtagelse og undersøke om det foreligger feil. Feil som burde vært avdekket ved en gjennomgang etter overtagelse, vil det kunne være for sent å reklamerer på etter at det har gått lang tid. Vi anbefaler derfor kjøpere av boliger om å ta en visuell gjennomgang av boligen etter overtagelse, og at man funksjonstester vannkraner, lys og annet teknisk utstyr. Mer inngående undersøkelser, som fuktsøk o.l., er det ikke krav om.

Hva skal man gjøre etter at det er reklamert?

En reklamasjon må følges opp med et spesifisert krav hvor det fremgår hva man faktisk krever av selger. Etter at man har reklamert til selger, bør som nevnt mangelen og eventuelt utbedringskostnadene undersøkes. Det må deretter vurderes hva slags krav man ønsker å fremsette, f.eks. krav om prisavslag eller erstatning, eller heving av kjøpet. Det er dette kravet som må spesifiseres for selger.

Loven krever at en reklamasjon følges opp med et spesifisert krav innen rimelig tid. Man bør derfor ikke ventes for lenge med å fremsette et krav. Her er det imidlertid noe mer spillerom, siden det ofte vil ta tid for at fagfolk skal få undersøkt og vurdert skaden eller mangelen.

Hva skjer om det er reklamert for sent?

Utgangspunktet er at du taper retten til å kreve prisavslag, erstatning eller heving av kjøpet. Det kan imidlertid være muligheter selv om man har vært litt sent ute. For det første vil det ofte bli et spørsmål om når mangelen faktisk ble oppdaget og hva som må regnes som rimelig tid. Det finnes en god del rettspraksis på at fristen kan strekkes i visse situasjoner. Videre er det  slik at selger ikke kan hevde at det er reklamert for sent dersom han har opptrådt grovt uaktsomt eller uærlig. Har selgeren f.eks. holdt tilbake opplysninger om en feil ved boligen, så vil han ikke kunne hevde at det er reklamert for sent.

Det er også viktig å være klar over at det løper foreldelsesfrist parallelt med reklamasjonsfristene.

Mye å holde styr på? Ta kontakt så besvarer vi dine spørsmål om reklamasjon kostnadsfritt. Vi kan også komme med nyttige innspill om prosessen for øvrig mot selger.